19 zł. Umowa spółki. 0,5%. Należy podkreślić, że stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 20%, jeżeli przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego: podatnik powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki
Istota umowy najmu wydaje się prosta - właściciel udostępnia innej osobie mieszkanie, w zamian za co otrzymuje czynsz. W praktyce powstaje jednak wiele wątpliwości związanych z zawarciem, realizacją i wypowiadaniem takich umów. Te wątpliwości pomoże rozwiązać pośrednik, ale nie zrobi tego za darmo. Za znalezienie mieszkania, czy domu, za przygotowanie umowy i negocjowanie w czasie jej podpisywania, bierze swoją prowizję. Wysokość tej prowizji to najczęściej jedna miesięczna rata za wynajem lokalu. Po podpisaniu przez strony umowy na wynajęcie mieszkania właściwie kończy się rola agencji za nieruchomość na działalność gospodarcząJeśli jednak nieruchomość wynajmowana jest na działalność gospodarczą, to wysokość prowizji wynosi równowartość jednomiesięcznego czynszu, gdy nieruchomość jest wynajmowana do 3 lat lub na czas nieokreślony i dwumiesięcznego czynszu, jeśli nieruchomość wynajmowana jest na od 3 do 10 płatna jest już w chwili zawarcia umowy w umowie najmuUmowa, jaką klient podpisuje z biurem nieruchomości określa, czy to biuro ma wyłączność na szukanie dla klienta mieszkania, czy jest jednym z kilku podmiotów. To samo dotyczy właściciela mieszkania. Mieszkanie do wynajmu można zgłosić jednej agencji nieruchomości lub też kilku.– Ale to na nas pośrednikach spoczywa wytłumaczenie klientom wszystkich punktów, które znajdą się w umowie – podkreślają agenci te kaucje przy wynajmie mieszkaniaNajwięcej wątpliwości strony wynajmujące mieszkanie mają co do kaucji. – Powszechną praktyką jest pobieranie przez właścicieli mieszkań kaucji przy wynajmie – twierdzi Grażyna Mikołajczak z biura nieruchomości. – Zabezpiecza ona ewentualne należności właściciela lokalu. Szczegółowo normuje ją, ale tylko w odniesieniu do mieszkań, ustawa o ochronie praw nie może przekraczać 12-krotności czynszu najmu ustalonego na dzień zawarcia umowy, i jest, co do zasady, zwracana w zwaloryzowanej wysokości. Będzie oddana według wysokości czynszu obowiązującego w dniu jej zwrotu. Jeżeli więc np. kaucja stanowiła sześciokrotność czynszu obowiązującego w dniu jej pobrania, to jej zwrot musi być równy sześciokrotności czynszu za to mieszkanie obowiązującego w dniu jej zwrotu. Ale jeśli w mieszkaniu powstały jakieś straty, to właśnie z kaucji właściciel mieszkania je czego zależy wysokość czynszu za wynajem lokaluKolejną sprawą, z jaką wynajmujący zgłaszają się do pośredników jest ustalenie wysokości czynszu. Czynsz najmu może zostać ustalony w umowie w postaci stawki za mkw., ale nie ma tu żadnych nakazów czy ograniczeń. Może być np. ustalony w walucie obcej. Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie, że wysokość czynszu wskazanego w złotych będzie korygowana, np. stosownie do wskaźnika wzrostu cen towarów trwałego użytku. Czynsz jest zwykle płatny w pieniądzu, ale może mieć także inną formę, np. pewnych świadczeń ze strony najemcy (przykładowo, zobowiązuje się on do sprzątania posesji).To pracownicy agencji nieruchomości mają najlepsze rozeznanie, ile w przypadku danej nieruchomości zapłaci się za wynajem. Przede wszystkim dlatego, że mają porównanie, bo wynajmują i sprzedają wiele mieszkań i domów na konkretnym na cenę za wynajem ma wpływ lokalizacja mieszkania (w jakiej jest dzielnicy), w jakim domu, kamienicy (czy nowy czy stary), jak daleko jest od centrum i jaki jest do niego dojazd, ale przede wszystkim standard wyposażenia. W przypadku standardu nie chodzi o to, czy w mieszkaniu jest telewizor, ale raczej jak wygląda kuchnia i łazienka. Ważne są też meble, rodzaj i jakość sprzętu (kuchenka, lodówka, telewizor) oraz sposób wykończenia mieszkania. Zobacz również: Wynajem mieszkania: najważniejsza jest umowa najmuPolecane ofertyMateriały promocyjne partnera
Zdaniem jednych płacić powinien ten, który bierze pieniądze, a więc sprzedający. Według innych pośrednik troszczy się o bezpieczeństwo transakcji z korzyścią dla obu stron, zatem obie powinny pokryć jego wynagrodzenie. Spotyka się również opinię, że pośrednikowi za usługę powinien zapłacić kupujący, bo to on ryzykuje
Dom na sprzedaż – pośrednik Decydując się na zakup własnego mieszkania lub domu na rynku wtórnym ( czasami zdarza się że i na rynku pierwotnym ) często mamy dylemat czy skorzystać z usług biura nieruchomości. Wśród osób, które mają za sobą doświadczenia związane z kupnem mieszkania przez pośrednika panują mieszane opinie – jedni są zadowoleni, a inni wręcz przeciwnie. Wszystko zależy od kompetencji i podejścia konkretnego pośrednika do kwestii prowizji za wykonaną usługę. W 2014 roku w ramach kontynuacji rządowego programu deregulacji zawodów, zniesiono konieczność posiadania licencji przez osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Dzięki temu zabiegowi działalność tą może prowadzić każdy. Niestety ta zmiana spowodowała, że zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami zaczęły zajmować się osoby, które nie do końca są do tego przygotowane i nie posiadają wystarczającej wiedzy na ten temat. Chcąc skorzystać z usług pośrednika nieruchomości musimy zwrócić uwagę na to czy posiada licencję czy też nie, oraz czy przynależy do organizacji branżowych dbających między innymi o wysokie standardy obsługi klientów ( np. DOSPON – Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości ). Ważne jest także posiadanie przez pośrednika ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej tzw. OC. Jeżeli pośrednik je posiada mamy gwarancję, że ewentualne szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem przez niego czynności pośrednictwa zostaną pokryte z ubezpieczenia. Na uwagę zasługuje jednak fakt, że dużą zaletą zakupu mieszkania z udziałem pośrednika jest zdecydowanie większy wybór ofert nieruchomości. Szukając mieszkania samodzielnie możemy nie znaleźć części ofert, które znajdują się wyłącznie w bazie biur nieruchomości. Dodatkowo pośrednik ma możliwości znalezienia mieszkania, które będzie dokładnie odpowiadać naszym preferencjom. Przeszukiwanie ofert mieszkań jest szczególnie uciążliwe w okresie dużej podaży, kiedy bardzo trudno wyselekcjonować najlepsze oferty. Kiedy już wybierzemy kilka z nich, kolejne godziny poświęcimy na uzyskanie szczegółowych informacji o nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się zwrócić o pomoc do biura nieruchomości, wtedy pośrednik zrobi to za nas. Nie ulega wątpliwości, że pośrednikowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za wykonaną na naszą rzecz usługę. Jednak pod pewnym warunkiem. Przede wszystkim, zgodnie z obowiązującymi przepisami: Ustawa z dnia o gospodarce nieruchomościami – z późniejszymi zmianami pośrednik jest zobowiązany zawrzeć z nami umowę pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dopiero wtedy będzie mógł oczekiwać od nas zapłaty prowizji za wykonaną usługę, o ile umowa będzie przewidywała takie wynagrodzenie. Dlatego większość pośredników zanim pokaże nam wybrany lokal będzie chciała podpisać z nami tą umowę lub prześle ją na nasz adres mailowy. Na uwagę zasługuje fakt, że w przypadku gdy otrzymamy taką umowę w wersji elektronicznej, po zapoznaniu się z nią, możemy odpisać pośrednikowi, że cyt.: „Wyrażam zgodę lub nie wyrażam zgody na zawarcie tej umowy”. Taka deklaracja będzie miała swój skutek prawny. Najczęściej spotykane argumentacje pośredników, warunkujące nawiązanie współpracy z klientem, polegającej na okazaniu wybranej nieruchomości oraz zmierzające do podpisania umowy o pośrednictwo: Jedno mieszkanie bywa oferowane przez wiele biur, dlatego chcemy mieć ślad, że to my je prezentowaliśmy. Od tej zasady moglibyśmy odstąpić w przypadku, gdy daną ofertę mamy na wyłączność. To swego rodzaju zabezpieczenie, że jeśli zdecydują się Państwo na transakcję, nie odbędzie się to za naszymi plecami. Oczywiście, jeśli będziemy mieć ofertę na wyłączność, taka umowa nie będzie konieczna. Lokalu nie obejrzymy bez podpisania umowy. Oczywiście nie wiąże się to z żadnymi opłatami. W umowie odnotowujemy, jakie mieszkania będą państwo oglądać. Wielu właścicieli chce wiedzieć, kogo przyprowadzamy. Taka umowa do niczego Państwa nie zobowiązuje. Określimy w niej jednak ewentualne warunki sprzedaży, wysokość prowizji, nasze zobowiązania. Musimy mieć potwierdzenie odbioru oferty. Na jednej umowie będziemy wpisywać adresy kolejnych lokali, którymi będą Państwo zainteresowani. Oczywiście za prezentację nieruchomości się nie płaci. Niektórzy pośrednicy nie podpisują umów o pośrednictwo z klientami, którzy chcą tylko obejrzeć nieruchomość. Wychodzą z założenia, że wystarczy podpisanie oświadczenia, że pokazali konkretną nieruchomość. Oczywiście za okazanie lokalu nie pobierają żadnych opłat. Dopiero gdy klient zdecyduje się na zakup okazanej wcześniej nieruchomości pośrednik dąży do podpisania umowy, precyzując w niej swoje obowiązki i prawa oraz negocjując przy tym wysokość swojej prowizji. Przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości twierdzą, że nie można uzależniać prezentowania mieszkania klientowi od zawarcia z nim umowy pośrednictwa. Pośrednik powinien pokazywać klientom nieruchomość bez umowy, jeśli kupujący trafiają do niego przez publiczne ogłoszenie oferty, np. w serwisach internetowych, oraz jeśli ma podpisaną umowę ze sprzedającym lokal. Wystarczy, że pośrednik spisze dane osobowe klienta. Dopiero gdy potencjalny nabywca zdecyduje się na kolejny krok, czyli np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czy też na jej zakup, wówczas pośrednik podpisuje z nim umowę. Argumenty przeciw takiemu stanowisku próbuje prezentować duża część pośredników reprezentowana przez Federację Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości – twierdząc, że: Naszą działalność reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Mamy standardy zawodowe, które nie wymuszają jednoznacznie od pośredników darmowego, bezumownego prezentowania ofert mieszkań będących w naszym posiadaniu w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej. Nie istnieją też żadne przepisy, które nakazują udostępnianie ofert czy przekazywanie kontaktów bez umowy. Nie zamierzam tu dyskutować o słuszności tych argumentów. Na uwagę jedynie zasługuje fakt, że większość pośredników posiada w swojej ofercie nieruchomości, których właściciele nie podpisywali żadnych umów o pośrednictwo ich sprzedaży. W związku z tym nie mają pojęcia, że ich mieszkanie znajduje się w ofercie sprzedaży biura o bliżej nieokreślonej nazwie, uprawnieniach lub doświadczeniu. To powinno działać w dwie strony. Dlatego argumenty pośredników podzielających stanowisko Federacji do mnie nie trafiają. Nawiązując do tematu tego artykułu pragnę zadać bardzo ważne pytanie. Kto powinien zapłacić prowizję za usługę pośrednika nieruchomości – sprzedający czy kupujący nieruchomość – może jeden i drugi ? Wszyscy zainteresowani tj. klienci oraz sami pośrednicy uważają, że jest to kwestia sporna. Zdaniem jednych prowizję powinien zapłacić ten, który otrzymuje pieniądze, a więc sprzedający. Według innych pośrednik troszczy się o bezpieczeństwo transakcji z korzyścią dla obu stron, zatem obie powinny pokryć jego wynagrodzenie. Spotkałem się też z opinią, że za usługę pośrednika powinien zapłacić kupujący, bo to on najwięcej ryzykuje i powinien być najbardziej zainteresowany wyeliminowaniem tego ryzyka. Niestety, zarówno wśród klientów jak i samych pośredników, nie ma jednomyślności w kwestii tego, kto powinien ponosić koszty usługi pośrednictwa. Wśród klientów przeważa opinia, że za obsługę transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości powinien zapłacić wyłącznie ten na rzecz kogo pośrednik wykonuje usługę tj. z kim została podpisana umowa o pośrednictwo. Moim zdaniem to stanowisko jest słuszne. Zdaniem dużej części pośredników nieruchomości za świadczone przez nich usługi powinny zapłacić po równo obie strony transakcji tj. sprzedający i kupujący. To rozwiązanie, które do niedawna było powszechnie obowiązującym na rynku, obecnie spotyka się z częstą krytyką strony kupującej, która podnosi zarzut, że jest zainteresowana zakupem nieruchomości, a nie usługi. Kupujący dodają, że interes w znalezieniu nabywcy na nieruchomość i sfinalizowaniu jej sprzedaży ma właściciel i to on powinien pokryć koszt pracy pośrednika. Duża konkurencja pomiędzy pośrednikami oraz chęć sprostania oczekiwaniom kupujących o których toczy się zacięta walka, sprawiły, że model wynagradzania pośrednika przez obie strony transakcji ustępuje modelowi przeniesienia ciężaru zapłaty prowizji na zbywcę. W Stanach Zjednoczonych pobieranie prowizji tylko od sprzedającego jest normą. Jest ona dzielona pomiędzy pośrednika reprezentującego sprzedającego oraz tego który reprezentuje kupującego. Jest to możliwe przede wszystkim dzięki temu, że zawiera się tam umowy na wyłączność, które w Polsce są bardzo rzadko stosowane. Warto jednak zaznaczyć, że w Stanach Zjednoczonych jest też o wiele wyższa prowizja, więc pośrednicy mają czym się podzielić. Zachęcam też do przeczytania: Zakup nieruchomości – jak nie dać się nabrać ?
Dla przykładu, w przypadku pośrednictwa w zakresie kupna/sprzedaży nieruchomości, często umowy pośrednictwa przyjmują wysokość wynagrodzenia pośrednika (prowizji) na poziomie ok. 2-3%
Sąd Apelacyjny w Krakowie uznał, że zapis w umowie pośrednictwa o wymagalności całości prowizji w dacie zawarcia umowy przedwstępnej stanowi naruszenie interesu konsumenta oraz jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Sprawa, w której sąd wydał powyższą decyzję, dotyczyła mieszkanki Krakowa, zamierzającej dokonać sprzedaży działki. W celu uzyskania profesjonalnej pomocy zawarła umowę z pośrednikiem zawierającą klauzulę, zgodnie z którą pośrednikowi przysługiwała prowizja, opiewająca na kwotę ok. 300 tys. zł, już w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Kupnem działki zainteresował się deweloper, z którym podpisano umowę przedwstępną zastrzegającą, iż umowa ostateczna zostanie zawarta wówczas, gdy uzyska on warunki zabudowy. Ostatecznie warunek ten nie został spełniony, deweloper wycofał się i nie doszło do planowanej sprzedaży działki. Mimo to pośrednik powołując się na zapis w umowie pośrednictwa domagał się od właścicielki nieruchomości wypłaty całości prowizji. Nieuczciwa praktyka pośrednikówW świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami praca pośrednika nie jest umową rezultatu, ale szczególnej staranności. W związku z powyższym pośrednicy stoją na stanowisku, że prowizja przysługuje im już za same starania i działania mające doprowadzić do sprzedaży nieruchomości i nie może być uzależniona od warunków umowy przedwstępnej czy np. faktu uzyskania kredytu przez klienta. Taka interpretacja przepisów prowadzi do często stosowanej praktyki, polegającej na żądaniu zapłaty prowizji już po podpisaniu przedwstępnej umowy zbycia nieruchomości, bez względu na to czy dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej. Niejednokrotnie powstawały sytuacje, w których osoba pragnąca sprzedać nieruchomość była zobowiązana do zapłaty pośrednikowi prowizji, opiewającej na kilkaset tys. zł, nawet jeżeli ostatecznie nie doszło do sprzedaży danej również serwis: NieruchomościW omawianej sprawie Sąd Apelacyjny w Krakowie wydał wyrok, zgodnie z którym właściciel działki powinien zapłacić całość wynagrodzenia należnego pośrednikowi dopiero w chwili zawarcia umowy ostatecznej. Wcześniejsze pobranie całej prowizji narusza interes konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość nie zostanie sprzedana z przyczyn niezależnych od sprzedającego. Zawarcie umowy z niedozwoloną klauzuląWłaściciel nieruchomości, który podpisał z pośrednikiem niekorzystną umowę zawierającą niedozwoloną klauzulę, powinien zwrócić się do pośrednika w trybie reklamacyjnym o jej usunięcie. Jeżeli po tym nie dojdzie do zmiany warunków umowy właściciel może wnieść pozew do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie nie są dla niego wiążące, ponieważ w rażący sposób naruszają jego interesy. Poza tym powinien zwrócić się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z informacją o stosowaniu przez pośrednika niedozwolonych klauzul w również serwis: Konsument i umowyZa sprzeczne z zasadami współżycia społecznego sąd uznał również ustanowienie przez pośrednika zbyt wygórowanych odsetek za zwłokę w zapłacie prowizji, w tym przypadku był to 1 % za każdy dzień zwłoki, czyli aż 365% w skali całego roku. Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.
Podstawowym kosztem założenia biura nieruchomości jest przede wszystkim wynajęcie lokalu na biuro. Czy biuro nieruchomości pobiera prowizje od obu stron? Najczęściej prowizja pośrednika nieruchomości stanowi prowizję procentową od wartości transakcji. Jest pobierana od obydwu stron - zwykle wynosi 2-3%.
Oferty lokali na sprzedaż znaleźliśmy w Internecie. Prezentowane ze zdjęciami, rozkładami pomieszczeń. Na początek chcemy je tylko obejrzeć. Na jakich warunkach można to zrobić? Ile wyniesie wynagrodzenie pośrednika za pomoc w transakcji? Sprawdziliśmy to jako klienci. Musi być ślad W Krakowie upatrzyliśmy sobie dwupokojowe 37-metrowe mieszkanie w czteropiętrowym ceglanym budynku na monitorowanym osiedlu przy ul. Okólnej. Lokal z 1975 roku jest wystawiony z ceną 209 tys. zł. Stawkę można negocjować. – Mieszkanie było na bieżąco remontowane. Wystarczy je tylko odświeżyć. Właściciel zostawia nowe meble, za które nie trzeba dopłacać – mówi pośredniczka z agencji Marka, która sprzedaje lokal. Dodaje, że wysokość prowizji jest indywidualnie negocjowana. – Możemy się umówić na procentowe wynagrodzenie liczone od ceny mieszkania albo na konkretną kwotę. Dopasujemy się do potrzeb. Zależy nam na tym, by lokale sprzedawać, a nie przetrzymywać – tłumaczy pośredniczka. Przed obejrzeniem mieszkania będziemy jednak musieli podpisać z agencją umowę. – Jedno mieszkanie bywa oferowane przez wiele biur, dlatego chcemy mieć ślad, że to my je prezentowaliśmy. Od tej zasady moglibyśmy odstąpić w przypadku, gdy daną ofertę mamy na wyłączność – tłumaczy pośredniczka. I zapewnia, że w umowie agencja zobowiązuje się nie tylko do prezentacji mieszkań, ale też sprawdzania m. in. ich stanu prawnego. Podpisać umowę przed obejrzeniem nieruchomości trzeba też w krakowskiej agencji Spektrum. – To swego rodzaju zabezpieczenie, że jeśli zdecydują się państwo na transakcję, nie odbędzie się to za naszymi plecami – tłumaczy pośredniczka z tego biura. – Oczywiście, jeśli będziemy mieć ofertę na wyłączność, taka umowa nie będzie konieczna – dodaje. My na razie chcemy jednak tylko mieszkanie obejrzeć. Do transakcji droga daleka. – Zamierzamy zobaczyć kilkanaście lokali i dopiero dokonać wyboru. Czy mamy podpisywać kilkanaście umów z różnymi agencjami? Przecież gdy oglądamy samochód w salonie, nie podpisujemy od razu umowy – argumentujemy. Pośredniczka zapewnia nas, że w agencji jest ogromny wybór mieszkań, więc nie będzie potrzeby szukania ich w wielu biurach. A nawet jeśli znajdziemy lokal, który ma inna agencja, to też nie ma problemu, bo biura mogą się wymieniać ofertami. W tej krakowskiej agencji prowizja wynosi 2 proc. Można ją jednak negocjować. Niewykluczone jest też umówienie się na konkretną kwotę. Także 2 proc. ceny mieszkania stanowi wynagrodzenie pośredników w warszawskiej agencji Artis. Za pośrednictwem tego biura chcieliśmy kupić 37-metrowe mieszkanie przy ul. Urbanistów na Ochocie. Cena ofertowa tego lokalu z 1968 roku, położonego w bloku z wielkiej płyty, to 274 tys. zł. Lokalu nie obejrzymy bez podpisania umowy z agencją. – Oczywiście nie wiąże się to z żadnymi opłatami – mówi pośredniczka. – W umowie odnotowujemy, jakie mieszkania będą państwo oglądać. Wielu właścicieli chce wiedzieć, kogo przyprowadzamy – dodaje. U kogo oświadczenie Umowę będziemy musieli podpisać, żeby zobaczyć 40-metrowy lokal przy ul. Poznańskiej we Wrocławiu, wyceniony na 255 tys. zł. Do mieszkania można się od razu wprowadzać. Ofertę znaleźliśmy w biurze ApartDom. – Taka umowa do niczego państwa nie zobowiązuje. Określimy w niej jednak ewentualne warunki sprzedaży, wysokość prowizji, nasze zobowiązania – tłumaczy pośrednik z tej agencji. 1,5 procent ceny transakcyjnej nieruchomości stanowią najniższe prowizje pośredników. Najwyższe przekraczają 3 proc. Mieszkań z oferty poznańskiej agencji Progres także nie obejrzymy bez podpisania umowy z pośrednikiem. – Musimy mieć potwierdzenie odbioru oferty. Na jednej umowie będziemy wpisywać adresy kolejnych lokali, którymi będą państwo zainteresowani. Oczywiście za prezentację nieruchomości się nie płaci – mówi pośrednik z poznańskiej agencji. – Biura pośrednictwa po prostu muszą mieć dowód, że adres mieszkania mają państwo właśnie od nich. Nie ma lepszego rozwiązania. W innym wypadku klient może wrócić do właściciela lokalu sam i zawrzeć umowę bez naszego udziału. A my wtedy nie moglibyśmy udowodnić, że przyprowadziliśmy kupującego – tłumaczy. Za pośrednictwem poznańskiego Progresu chcieliśmy kupić prawie 39-metrowe mieszkanie przy ul. Grochowskiej w niskim bloku z cegły z lat 60., które właściciel wycenił na 239 tys. zł. – Lokal jest po generalnym remoncie. Stoi pusty, więc można się do niego od razu wprowadzać. – Proponuję prowizję w wysokości 2 proc. Możemy ją negocjować – zapewnia pośrednik. Do mieszkania bez podpisywania umowy zaprowadzi agencja Home Idea z Wrocławia. – Wystarczy tylko oświadczenie, że pokazaliśmy państwu dany lokal – mówi pośredniczka z wrocławskiego biura nieruchomości. Za jego pośrednictwem chcieliśmy kupić 40-metrowe mieszkanie z 1960 roku, wystawione za 270 tys. zł. Lokal jest w dobrym stanie. Prowizje w tej agencji zaczynają się od 1,5 proc. – Oczywiście wysokość wynagrodzenia można negocjować – zapewnia pośredniczka z Home Idea. Umowy przed oglądaniem lokali nie musimy podpisywać także z agencją PBI z Gdańska, w której upatrzyliśmy sobie 36-metrowe mieszkanie przy ul. Mściwoja wycenione na 267 tys. zł. – Wystarczy poświadczenie, że to z nami oglądali państwo lokal – tłumaczy pośrednik z Gdańska. – Nie wiążą się z tym żadne opłaty. Od kupującego nie pobieramy też prowizji, więc nie musimy podpisywać umowy pośrednictwa. Kiedy należy podpisać umowę z agentem Nie można uzależniać prezentowania mieszkania klientowi od zawarcia z nim umowy pośrednictwa - Agent powinien pokazywać klientom nieruchomość bez umowy, jeśli kupujący trafiają do niego przez publiczne ogłoszenie oferty, np. w serwisach internetowych, oraz jeśli ma podpisaną umowę ze sprzedającym lokal – twierdzą przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). Wystarczy, że pośrednik spisze dane osobowe klienta. - Jak zaznacza prezydent PFRN Leszek A. Hardek, dopiero gdy potencjalny nabywca zdecyduje się na kolejny krok, czyli np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czy też na jej zakup, wówczas pośrednik podpisuje z nim umowę. - To stanowisko PFRN wzbudziło kontrowersje wśród pośredników. – Naszą działalność reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Mamy również standardy zawodowe, które nie wymuszają jednoznacznie od pośredników darmowego, bezumownego pokazywania ofert będących w ich posiadaniu w wyniku prowadzonej działalności. Nie istnieją też żadne przepisy, które nakazują udostępnianie ofert czy przekazywanie kontaktów bez umowy – mówi Zbigniew Kubiński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. - Pośrednik zwykle pobiera prowizję od dwóch stron transakcji. Jej wysokość wynosi 1–3 proc. wartości lokalu. —kad Paweł Zeliaś, pośrednik w obrocie nieruchomościami, szef firmy Wynagrodzenie agenta zawsze jest ustalane między nim a klientem. Nie ma jednego cennika. Najczęściej stosowane stawki wahają się od 1,5 proc. do 3,5 proc. ceny transakcyjnej. Jednak swoboda zawierania umów pozwala ustalać stawki wynagrodzeń wedle uznania stron umowy. Możliwe jest również umówienie się na ryczałt kwotowy. Na przykład za sprzedaż mieszkania za 300 tys. zł może to być 5 tys. zł netto. Wysokość prowizji zawsze można próbować negocjować. Wszystko zależy od tego, co i w jakim czasie chce się sprzedać. Innej zapłaty zażyczy sobie agent za sprzedaż dwupokojowego mieszkania w modnej dzielnicy, a innego za sprzedaż nietypowego lokalu z pogmatwanym stanem prawnym. Większe szanse na obniżenie prowizji ma właściciel drogiej nieruchomości. Najlepszą metodą jest podpisanie umowy z jedną dobrą agencją na wyłączność.
Allegro to najbardziej rozpoznawalna marka e-commerce w Polsce z ponad 22 milionami odwiedzających ją klientów. Nic więc dziwnego, że systematycznie na platformie przybywa sprzedawców, którzy zyskują niezwykle szerokie możliwości rozwoju. Jednocześnie koszty sprzedaży na Allegro nie są wysokie. Dowiedz się, ile wynoszą i jak liczona jest prowizja od sprzedaży na Allegro.
Prowizja biura nieruchomości jest tematem wywołującym spore kontrowersje. Wiele osób zastanawia się za co jest ona właściwie pobierana i dlaczego jest tak wysoka. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zatem pochylić się nad tym zagadnieniem i wyjaśnić co należy do zadań agencji nieruchomości i dlaczego wysokość prowizji musi kształtować się na takim poziomie. Czym jest właściwe prowizja biura nieruchomości? Prowizja biura nieruchomości to wynagrodzenie za wykonanie usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tym co odróżnia prowizję od innego rodzaju wynagrodzeń jest to, że zarówno nabycie prawa do wynagrodzenia, jak również jego wysokość uzależnione są od osiągnięcia sukcesu w postaci doprowadzenia do transakcji. W przypadku sprzedaży będzie to określony procent od uzyskanego przez właściciela nieruchomości przychodu a w przypadku najmu wysokość ustalonego czynszu. Co wchodzi w skład prowizji biura nieruchomości? Usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie ogranicza się wyłącznie do skojarzenia stron transakcji. Obejmuje ona natomiast cały szereg różnych czynności. Należy do nich miedzy innymi poszukiwanie nabywcy lub najemcy, udział w negocjacjach, kompletowanie niezbędnych dokumentów, wyjaśnianie zagadnień prawnych i przekazanie lokalu. Profesjonalne biuro nieruchomości w Warszawie powinno posiadać wiedzę i doświadczenie, które pozwali na przygotowanie jak najbardziej atrakcyjnej oferty. Niewystarczające jest obecnie samo tylko opublikowanie ogłoszenia w Internecie. W sytuacji, gdy na portalach branżowych publikowanych jest codziennie po kilkaset ofert konieczne jest bowiem stałe monitorowanie i promowanie opublikowanych zamieszczonych ogłoszeń. Profesjonalne biuro nieruchomości w Warszawie powinno zatem nieustannie zajmować się monitoringiem ogłoszenia i ponosić koszty jego promocji. Do zadań biura nieruchomości należy oczywiście także prezentacja nieruchomości i negocjacja ceny. Profesjonalna agencja nieruchomości powinna także posiadać taki kapitał wiedzy i doświadczenia, dzięki któremu będzie w stanie wytłumaczyć stronom zawiłości dotyczące stanu prawnego oraz przygotować dokumenty do zawarcia umowy. Samo wymienienie czynności pośrednika to jednak stanowczo za mało, żeby odpowiedzieć na pytanie za co agencja nieruchomości pobiera prowizję. Tak naprawdę pośrednik nie zajmuje się nieruchomością w ścisłym tego słowa znaczeniu, tylko zajmuje się swoimi klientami. Podstawą tego zawodu jest bowiem umiejętność zbudowania relacji z klientem, która jest oparta na wzajemnym zaufaniu. Ile wynosi prowizja biura nieruchomości? Odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednoznaczna. Zależy to oczywiście od konkretnego biura nieruchomości. Zazwyczaj wysokość prowizji agencji nieruchomości w Warszawie waha się od 1,5 do 3 procent brutto ceny sprzedaży i od 50% do 100% jednomiesięcznego czynszu najmu. Poszukując agencji nieruchomości w Warszawie należy mieć przede wszystkim na uwadze jakie czynności będzie ona wykonywać. Dlatego też warto zastanowić się, czy jeśli wybierzemy najtańszą ofertę to nie będzie to oznaczało mniejszego zaangażowania i oszczędzania na przygotowaniu oferty i promocji nieruchomości. Czy prowizja biura nieruchomości jest rzeczywiście wysoka? Wysokość prowizji jest uzależniona od kilku czynników. Przede wszystkim dlatego, że jest pobierana wyłącznie za osiągnięcie sukcesu w postaci doprowadzenia do transakcji. Jest to podstawowa różnica, między prowizją a innymi rodzajami wynagrodzenia, które są wypłacane niezależnie od osiągniętego wyniku. Dlatego też stosowane przez niektóre osoby porównania, że ktoś inny musi na umowie o pracę pracować miesiąc, czy dwa, żeby zarobić tyle ile zarabia agencja nieruchomości w Warszawie są całkowicie nieadekwatne. Pracownik na etacie otrzyma swoje wynagrodzenie niezależnie od tego, czy w danym miesiącu wypracuje dla pracodawcy zysk. Agencja nieruchomości jest natomiast w zupełnie innej sytuacji – brak przychodu po stronie klienta oznacza dla niej brak prowizji. Uzależnienie wypłaty wynagrodzenia od osiągnięcia określonego rezultatu musi mieć oczywiście wpływ jego wysokość. Jeżeli bowiem biuro nieruchomości nie osiągnie oczekiwanego rezultatu to nie będzie mu przysługiwało ani wynagrodzenie, ani nawet zwrot poniesionych kosztów. Wysokość prowizji stanowi zatem premię za ryzyko poniesienia straty na ofercie. Czynnikiem wpływającym na wysokość prowizji jest także to, że agencja nieruchomości stanowi tak naprawdę przedsiębiorstwo, które musi ponosić koszty prowadzonej działalności, zarówno o charakterze publicznoprawnym w postaci podatków i składek na ubezpieczenie społeczne, jak również koszty bieżącego funkcjonowania oraz przygotowania i promowania oferty. Koszty te są wbrew pozorom niemałe. To wszystko ma oczywiście wpływ na wysokość prowizji. Dlatego też nie można zgodzić się ze stawianiem sprawy, że prowizje biur nieruchomości są zbyt wysokie. Są one tak naprawdę uzależnione od ryzyka związanego z możliwością nieosiągnięcia zamierzonego rezultatu i kosztów prowadzonej działalności.
Dla biura współpracującego z klientem w modelu na wyłączność kwota prowizji wynosi zwykle mniej-więcej 5% wartości nieruchomości. Jest ona jednak wypadkową nie przepisów, ale uwarunkowań rynkowych i naturalnej rywalizacji pomiędzy konkurencyjnymi względem siebie podmiotami.
Komu pachnie „bez” Prowizja dla agenta nieruchomości to kwestia, którą właściciele sprzedawanych domów, mieszkań czy działek przeżywają czasem bardziej niż samą transakcję. Zwłaszcza, gdy zapomną, dzięki komu do tej transakcji doszło. A to się zdarza nierzadko i… tak jakoś nagle. Sęk bowiem w tym, że wielu właścicieli myśli nie tyle o tym, jak swoją nieruchomość najkorzystniej sprzedać, ale o tym – jak by to zrobić bez pośrednika, a przynajmniej za darmo, czyli bez prowizji. Niechęć do płacenia jest, oczywiście, zrozumiała, ale logika – a raczej naiwność – z której to wynika, bywa zdumiewająca. Konieczność zapłacenia komuś uzgodnionej kwoty za dobrze wykonaną usługę powoduje zanik zdrowego rozsądku i silną skłonność do… samooszukiwania się. Bo praw rynku i ludzkiej natury oszukać się nie da. Bez pośrednika = bez sensu Fakty są takie, że agenci – dobrzy agenci! – sprzedają nieruchomości znacznie skuteczniej, sprawniej i korzystniej niż właściciele domów, mieszkań, lokali użytkowych czy działek. Pisaliśmy już o tym w odcinku pt. „Czy warto korzystać z agenta nieruchomości”. I na pewno będziemy do tego wracać, aby propagować to, co na dojrzałych rynkach jest oczywistym standardem. Korzystnym dla wszystkich! Pewnie że zawsze będą tacy właściciele, jak wierszykowa „Zosia Samosia”. Ogólnie jednak coraz więcej sprzedających rozumie, że brak pośrednika to perspektywa mniejszych lub większych perturbacji, wątpliwości, nerwów, pułapek i niebezpieczeństw. Aktualnej wiedzy prawnej, rynkowej orientacji, fachowych doświadczeń i różnych zabezpieczeń (w tym ubezpieczeń) nie zrekompensuje podejście z cyklu: „może się uda samemu”. Czyli w domyśle: „byle za darmo”! Tym bardziej, że wielu kupujących ma już świadomość atutów udziału agenta w złożonym i rzadko „typowym” procesie sprzedaży. Na banerach nie powinno być więc napisane: Bez pośrednika! – bo to może odstraszać – lecz: Bez prowizji dla kupujących! – bo to na pewno zachęca. Recesja, awaria, sraczka… … wpadka, kompromitacja, stłuczka… W rankingu zdarzeń, których ludzie chcieliby uniknąć, zapłata prowizji zajmuje bardzo wysokie miejsce. A prowizja dla agenta nieruchomości to już w ogóle masakra, bo niemal zawsze wydaje się „za wysoka” (o tym w następnym odcinku). Owszem, prowizja to nie jest najodpowiedniejsze słowo, bo sugeruje – jak w banku – jakąś dodatkową opłatę manipulacyjną „z okazji” transakcji. Lepiej mówić o wynagrodzeniu, czyli uczciwej zapłacie za konkretną pracę, umiejętność, wiedzę i wytrwałość, które doprowadziły do sprzedaży nieruchomości. No ale skoro jest to zapłata „za sukces” (i tylko wtedy) i skoro to słowo już się powszechnie przyjęło – niech będzie prowizja. I tu pytanie: kto ma ją płacić?! Kto płaci prowizję Wbrew pozorom i myślowym kombinacjom właścicieli – sprawa jest prosta: prowizję dla agenta nieruchomości i tak zawsze płaci kupujący! Możliwe są tu jednak „aż” dwa skrajnie różne scenariusze. I to jest przyczyna całego nieporozumienia, niepotrzebnego stresu u sprzedających i niepowodzenia wielu sprzedaży. Najłatwiej wyjaśnić to… „w filmie”. „SCENERIA” – Na rynku jest nadpodaż nieruchomości – zwłaszcza domów. To oznacza, że o kupujących należy zabiegać ze szczególną aktywnością, troską i rozwagą. Trzeba się starać wszystkim ich przyciągać i niczym nie odpychać! ZARYS FABUŁY – Kupujący zastanawia się nad wyborem domu spośród tych, które mu odpowiadają ( pod względem lokalizacji). Porównuje ceny ofertowe pasujące (przeważnie „na styk”) do jego budżetu lub możliwości kredytowych i… dzwoni na numery agentów podane w dwóch „finałowych” ofertach. SCENARIUSZ – Agent potwierdza cenę ofertową, ale dodaje, że kupujący musi jeszcze zapłacić prowizję dla agenta nieruchomości. SCENARIUSZ – Agent potwierdza cenę ofertową i dodaje, że kupujący nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów związanych z obsługą sprzedaży (odpowiedzi na pytania, prezentacja, formalności, dokumenty, doprowadzenie do transakcji i przekazanie nieruchomości). Prowizję dla agenta nieruchomości opłaca bowiem sprzedający. PYTANIE ZA 100 PUNKTÓW – Który scenariusz sprzedaży daje o wiele większe szanse, by ten „film” (czasem komedia, często dramat, nierzadko horror) zakończył się happy end’em?! To jak naprawdę jest z tym płaceniem? Ano tak, że gdy prowizję dla agenta nieruchomości płaci sprzedający, to przecież robi to tylko i dopiero po sprzedaży (sukces agenta) i z pieniędzy otrzymanych od kupującego. Więc de facto płaci ją kupujący! On tego jednak nie czuje i na ogół wcale o tym nie pomyśli. I dzięki temu zamiast zrazić się dodatkowym kosztem – cieszy się, że zaoszczędzi. Taka oferta wydaje mu się więc o wiele bardziej atrakcyjna! Mało tego – kupujący, który oszczędza na prowizji dla agenta, słabiej negocjuje ostateczną cenę. Z oczywistą korzyścią sprzedającego, który rekompensuje sobie prowizję płaconą niby przez siebie. Ktoś może zauważyć, że przy prowizji dla agenta nieruchomości płaconej przez kupującego, sprzedający mógłby mu zaoferować odpowiedni rabat od ceny ofertowej. Ale to tak nie działa! Bo zanim by go takim „rabatem” przyciągnął, to najpierw by go bardzo mocno odepchnął. Marketingowcy dobrze zresztą wiedzą, że „gratis” zachęca o wiele silniej niż „rabat”. I nikt z nas – a przecież dajemy się na to łapać niemal codziennie – nie zastanawia się specjalnie nad tym, że jest to tylko chwyt. Jakże skuteczny! Jeszcze o „bez-ach” Prowizja dla agenta nieruchomości płacona na pozór przez sprzedającego jest dla niego opłatą całkiem bez ryzyka. Ba! w istocie nawet bez wydatku. Bo dopóki sprzedający nie dostanie od kupującego dużo, nie będzie musiał zapłacić agentowi stosunkowo mało. Najpierw przychód, później koszt! – To znaczy zapłata za usługę, bez której sprzedający miałby tylko problem. Czasem ogromny. A ponieważ dobre agencje bardzo nie lubią, gdy ich klienci mają problem, więc u nich kupujący nie płaci żadnej prowizji. Dzięki temu zakup przez agenta jest kusząco bezpośredni. Na przykład u niżej podpisanych. RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu Ostatnie posty Obniżenie wynagrodzenia agenta nieruchomości Kara za cudze winy! Zdrowa prowizja i chora wizja Kara za cudze winy! – Taką właśnie filozofię wynagradzania agentów nieruchomości próbują narzucić niektórzy (na szczęście nieliczni) klienci. Aby wyjaśnić na czym polega problem i absurdalność... Wynagrodzenie tylko za sukces?! Modelowy sukces Wynagrodzenie tylko za sukces! – To typowy model rozliczeniowy agentów nieruchomości. Chętnie przez nich deklarowany, a jeszcze chętniej akceptowany przez klientów, którzy korzystają z ich usług przy sprzedaży, wynajmie czy zakupie różnego typu... Korekta cen na rynku nieruchomości Postawmy sprawę jasno! Takie są fakty Postawmy sprawę jasno: rynek sprzedaży nieruchomości wszedł w fazę „korekty” lub przynajmniej stagnacji. Nie jest to jeszcze ewidentna recesja, ale ceny przestają rosnąć i najprawdopodobniej wkrótce zaczną spadać. Już... Rynkowe ceny nieruchomości Stabilnie… już było! Rynkowe ceny nieruchomości (i nie tylko nieruchomości) podlegają nieustannym zmianom! Bo taka jest ich natura, wynikająca z praw wolnego rynku. Owszem, może się zdarzyć, że przez dłuższy czas – maksimum kilka lat...
Dodano 10.12.2021. 1. Czynsz zwykle płaci się od momentu przekazania nam lokalu. Jednak zdarza się, że deweloperzy ustalają inne warunki pobierania opłaty. Dokładne wytyczne i terminy powinnyśmy znaleźć w umowie deweloperskiej. Ponieważ czynsz zwykle stanowi spory wydatek, warto wcześniej sprawdzić zapisy w dokumentach.Zobacz także: Sprzedaż domu z dożywociem Sprzedaż mieszkania z hipoteką Zanim sprzedasz mieszkanie Trzy lata temu Lidia Z. postanowiła sprzedać dom w Konstantynowie i kupić parterowe mieszkanie w Łodzi. Poszła do biura nieruchomości i podpisała umowę pośrednictwa. Na koniec wizyty agentka zażądała 100 zł zaliczki. Agencja się jednak nie odzywała, więc klientka o sprawie po prostu zapomniała. Bomba wybuchła kilka tygodni temu. Pani Lidia odebrała telefon od pośrednika i usłyszała: masz dług 100 zł, który codziennie rośnie o 100 proc. Musisz nam zapłacić 86 tys. karnych odsetek. Pani Lidia przez moment myślała, że ktoś jej robi dowcip. Niestety, po stronie agencji stał sąd w Pabianicach, który uznał, że musi pokryć odsetki, bo... nie zapłaciła zaliczki (owych 100 zł) przy podpisywaniu umowy. Sędzia, wydając wyrok, oparła się na kopii umowy. W miejscu wykropkowanym na karne odsetki ktoś wpisał długopisem: "sto procent". To wystarczyło. Jak nie wpaść w podobną pułapkę? Przede wszystkim musisz wybrać odpowiedniego pośrednika i podpisać dobrą umowę. Wybierasz pośrednika O dobrego fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby agent był z polecenia. Zapytaj przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla ciebie bezcenną wskazówką. Jeśli nie masz takiego kontaktu, musisz poszukać sam. Przed zatrudnieniem pośrednika zadaj mu kilka pytań. 1. Przede wszystkim dowiedz się, czy ma licencję. Licencja jest tym dla pośrednika, czym prawo jazdy dla kierowcy. Musi ją mieć każdy pośrednik. Jest gwarancją, że posiada odpowiednie wykształcenie i praktykę, żeby wykonywać zawód. Poproś o jej numer (powinien być też w umowie). Możesz również wpisać nazwisko agenta na stronie internetowej Jest tam wyszukiwarka wszystkich licencjonowanych pośredników. PAMIĘTAJ! Nie słuchaj zapewnień, że co prawda agent nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje, jest "licencjonowane". Licencję zawodową może mieć tylko agent, nie agencja. Pośrednicy mogą, co prawda, wysługiwać się pomocnikami, ale biorą za nich pełną odpowiedzialność. 2. Sprawdź, czy agent ma aktualne ubezpieczenie. Każdy pośrednik musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli popełni jakiś błąd (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości), będzie miał, z czego wypłacić ci odszkodowanie. W umowie to powinno wyglądać tak: "Pośrednik oświadcza, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, a także oświadcza, że ponosi odpowiedzialność zawodową określoną w obowiązującym ustawodawstwie za czynności objęte niniejszą umową, wykonywane przez inne osoby, działające pod jej nadzorem, i że ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmuje również wspomniane wyżej działania tych innych osób". 3. Dowiedz się, czy pośrednik należy do stowarzyszenia zawodowego pośredników, np. do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Stowarzyszenia gwarantują, że ich członkowie będą przestrzegać wysokiego standardu usług. Poza tym mają komisje etyki, gdzie można się poskarżyć na nieuczciwego agenta. 4. Zapytaj, czy korzysta z systemu MLS ( Jest to internetowy system wymiany ofert między pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę (np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla ciebie kontrahenta. W ramach MLS w Warszawie działa 185 biur. Podpisujesz umowę - Agencje biorą pieniądze za nic - narzekają internauci. - Większość z nich uważa, że jak znajdzie mieszkanie, to już ich obowiązki się kończą. A gdzie pomoc prawna w załatwieniu transakcji? Albo doradztwo, jak zapłacić jak najmniejsze podatki, gdy np. sprzedaje się mieszkanie i kupuje nowe? Biura nieruchomości powinny zapewniać całą obsługę, tak żeby klient do nich tylko przychodził i podpisywał papiery! Pośrednicy na takie narzekania reagują, standardowo odpowiadając: robimy to, co jest zapisane w umowie. Co więc warto do niej wpisać? 1. Musisz sprecyzować, czego oczekujesz od pośrednika. Czyli czy ma ci pomóc sprzedać lokal, kupić, a może wynająć. Może to wyglądać np. tak: "Przedmiotem umowy jest dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości". PAMIĘTAJ! Umowa pośrednictwa jest umową tzw. starannego działania, a nie "rezultatu". Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania dla ciebie. Nie każde "działanie" agenta musi się skończyć podpisaniem umowy, ale pośrednik będzie winien, jeśli działań w ogóle nie podejmie. 2. Zdecyduj, czy chcesz podpisać tzw. umowę otwartą, czy na wyłączność. Czym się one różnią? UMOWA OTWARTA. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna, sprzedaży, wynajęcia mieszkania zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie. Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników. Niskie wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (przy sprzedaży i kupnie) bądź jednego czynszu (przy wynajmie). UWAGA! Zmorą tego typu umów jest wykradanie ofert. Jeden pośrednik dzwoni do drugiego, podając się za klienta. Prosi o informacje na temat kilku przykładowych lokali, np. kawalerki do 40 metrów (ulica, rodzaj bloku, rozmieszczenie względem stron świata). Następnie szuka mieszkania... i proponuje właścicielowi swoje usługi za znacznie niższą prowizję. Zdaniem pośredników takie praktyki psują rynek. Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci? Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów. Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Czym wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego (wynajmującego) nieruchomość, ale już nie dla kupującego (najemcy). UMOWA NA WYŁĄCZNOŚĆ. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: "Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]". Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas: sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.; od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.; rok i dłużej - domy. Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem. Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze, jeśli tylko spełni swoje zadanie. Jeśli pośrednik korzysta z MLS, twoja oferta dociera do wszystkich biur używających tego systemu. Mówiąc więc po ludzku, mimo że podpisujesz umowę tylko z jednym pośrednikiem, nieruchomości szukają wszyscy agenci należący do MLS. Wady. Jeśli ktoś interesuje się nieruchomością, musisz o tym poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś TY. W umowie będzie to wyglądać tak: "Zamawiający zobowiązuje się do niezwłocznego informowania Pośrednika o wszelkich faktach świadczących o zainteresowaniu kupnem Nieruchomości ze strony jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach i zaproszeniach do negocjacji składanych bez udziału Pośrednika". Jeśli sprzedasz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję. Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa kupna-sprzedaży). Przy pośrednictwie w najmie agenci rzadko stosują umowę na wyłączność. Na ogół wtedy, gdy najemca zainteresowany jest konkretnym, niedużym rejonem miasta. UWAGA! Rodzajem umowy na wyłączność jest tzw. umowa bezpośrednia. Tutaj prowizję płaci tylko sprzedający. Wynosi ona 6 proc. wartości nieruchomości. Jeśli pośrednikowi pracującemu na umowie bezpośredniej w finalizowaniu transakcji pomoże jakieś inne biuro (znajdzie kupca), wówczas z tych 6 proc. odstępuje mu 30-40 proc. (w zależności od wkładu drugiej strony w zakończenie transakcji). 3. W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien: zbadać stan prawny nieruchomości, sprawdzić, czy lokal faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie zalega dostawcom mediów. W przypadku działki budowlanej pośrednik powinien dodatkowo dostarczyć wypis oraz wyrys geodezyjny oraz zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego (że w okolicy można budować, nie jest w pobliżu planowana np. autostrada itp.); pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie; doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się kupić o 300 zł na metrze taniej; podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym systemie MLS). Jeśli tego wszystkiego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów! UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach: połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej; połowę przy akcie notarialnym. RADA! Umowę podpisuj w biurze, tak żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem. rama Typowe grzechy klienta (według pośredników) Zleca swoją sprawę 50 agencjom, a potem sam nawet nie wie, z kim zawarł umowę pośrednictwa. Nie informuje agenta, że sprzedał (kupił) już nieruchomość - dlatego spora cześć ofert na rynku jest już dawno nieaktualna. Zbyt długo podejmuje decyzję, twierdząc, że czeka na okazję. Wygląda to tak: klient ogląda sześć mieszkań i po miesiącu decyduje się na to drugie. Tymczasem lokal jest już dawno sprzedany. Klient umawia się na obejrzenie mieszkania, po czym nie przychodzi na spotkanie. Potem mówi, że to ryzyko zawodowe pośrednika. Ogląda mieszkania, mimo że nie ma pieniędzy na kupno nawet małej kawalerki. Cenę swojej nieruchomości ustala na podstawie stosunku emocjonalnego do lokalu, a następnie ma pretensje, że mieszkanie nie schodzi. Nie schodzi, bo jest za drogie. Oczekuje, że pośrednik sprzeda mieszkanie (dom) w miesiąc. To możliwe, ale mało prawdopodobne. W Warszawie znalezienie kupca na dom jednorodzinny trwa przynajmniej pół roku. Stara się oszukać pośrednika, na przykład oglądać mieszkanie przychodzi pan Piotr i pan Paweł. Rzeczywistym kupcem jest pan Paweł, ale to pan Piotr podpisuje umowę z pośrednikiem, w której zobowiązuje się zapłacić prowizję. Po wyjściu z lokalu pan Paweł idzie na górę i proponuje właścicielowi kupno lokalu bez udziału pośrednika. Pan Piotr rezygnuje zaś następnego dnia z usług agenta. Typowe grzechy pośrednika (według klientów na podstawie portalu Umowę zamiast w biurze chce podpisać w biegu na masce samochodu. Klient nie ma nawet czasu się z nią zapoznać. Na spotkania przyjeżdża nieprzygotowany. Nic nie wie o sprzedawanej nieruchomości. Zapomina przyjść na spotkanie, nie dotrzymuje obietnic (np. obiecuje się odezwać, przefaksować umowę, a tego nie robi). Ukrywa wady nieruchomości, żeby tylko ją sprzedać. Jego usługa sprowadza się tylko do pilnowania klienta, aby zapłacił prowizję. Gdy agent się nie sprawdza Gdy jesteś niezadowolony z pracy pośrednika albo, co gorsza, z powodu jego zaniedbań poniosłeś straty, możesz żądać odszkodowania. Swoich roszczeń będziesz musiał dochodzić na sali sądowej. Gdy pośrednik zachował się niezgodnie z etyką zawodową, możesz skierować skargę do sądu koleżeńskiego przy regionalnym stowarzyszeniu pośredników nieruchomości, do którego należy. Gdy pośrednik nie jest członkiem żadnej lokalnej organizacji, pozostaje ci skarga do prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który przekaże ją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Na wniosek komisji prezes UMiRM może zawiesić albo nawet odebrać pośrednikowi jego licencję zawodową. Gdy trafiłeś na osobę, która podszywa się pod pośrednika (nie ma licencji), możesz zawiadomić policję lub Państwową Inspekcję Handlową. Uważaj na groźne paragrafy! Niektórzy agenci stosują w umowach niedozwolone klauzule (skrytykował je Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Na jakie zapisy trzeba koniecznie uważać? Przykład 1. "Rozwiązanie umowy może nastąpić w uzasadnionych przypadkach za zgodą obu stron". To przyznanie pośrednikowi prawa do interpretacji umowy. Co ma zrobić klient, który z ważnych powodów musi rozwiązać umowę, ale agencja się na to nie zgadza? Przykład 2. "Prowizja płatna jest w dniu podpisania umowy. W przypadku uchybienia terminu zapłaty prowizji zamawiający zapłaci pośrednikowi odsetki umowne w wysokości 2 proc. za każdy dzień zwłoki". Rażąco wysoka kara umowna: aż 730 proc. rocznie! Dla porównania: odsetki ustawowe wynoszą 13 proc. w skali roku. Przykład 3. "Negocjacje, w tym dotyczące ceny, powinny się odbywać w obecności prawnika. Obniżenie ceny najmu w wyniku negocjacji poza biurem nie wpływa na wysokość wynagrodzenia pośrednika". To nakaz sprzeczny z dobrymi obyczajami i naruszający interesy klientów.
Sprawdzamy, czym jest prowizja za udzielenie kredytu i w jaki sposób jest naliczana. Prowizja jest jednym z podstawowych elementów wpływających na całkowity koszt kredytu. Często nie
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r. Sytuacja firm budowlanych znacząco poprawiła się na przestrzeni lat, jednak jest istotnie gorsza niż sytuacja firm deweloperskich. Obok problemów związanych z COVID-19 na firmy te oddziałuje wygasająca perspektywa finansowa UE i spadek inwestycji infrastrukturalnych. W konsekwencji w sektorze narasta konkurencja, co wpłynęło na wyniki finansowe w 2020 r. Według danych finansowych oraz ankiet zebranych wśród przedsiębiorstw budowlanych zmiany planów inwestorów w 2020 r. w następstwie pandemii skutkowały spadkiem przychodów blisko połowy firm budownictwa kubaturowego. Nieznacznie poprawiła się uzyskana rentowność firm budowlanych, na co wskazuje rosnący od trzech lat odsetek podmiotów oceniających swoją rentowność sprzedaży na poziomie satysfakcjonującym, ale niższym niż zakładano wobec zmniejszenia się liczby ocen rentowności na poziomie niesatysfakcjonującym. Wzrost odsetka firm budowlanych z widoczną poprawą uzyskanej marży jest efektem coraz mniejszej liczby kontraktów długoterminowych w trakcie realizacji ze zbyt nisko skalkulowanym budżetem w odniesieniu do poziomu wzrostu kosztów. Większość firm budownictwa kubaturowego nie przeniosła w 2020 r. wzrostu kosztów działalności na wzrost cen własnych z uwagi na narastające problemy w pozyskaniu zleceń. Spadek popytu na usługi budowlane, który wynikał ze wstrzymania realizacji części projektów biurowych, handlowych i hotelowych zmniejszył utrzymujące się na wysokim poziomie, do czasu pandemii, problemy i związane z nimi niektóre czynniki ryzyka umiejscowione głównie w
Maksymalna taksa notarialna. Maksymalna stawka taksy notarialnej w zależności od wartości wynosi przedmiotu czynności notarialnej wynosi: do 3000 zł - 100 zł; powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
W ostatnich latach rynek nieruchomości w kraju to koło zamachowe polskiej gospodarki. Budowane są zarówno lokale mieszkalne, jak i komercyjne biura, hale magazynowe i produkcyjne, centra handlowe. Poza nowymi inwestycjami szybko rozwija się handel lokalami z rynku pierwotnego. To spowodowało znaczący wzrost zapotrzebowania na profesjonalne usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W niniejszym opracowaniu przybliżymy problematykę rozliczenia tych usług w podatku VAT. W sposób szczegółowy zostanie omówiony przedmiot podstawy opodatkowania oraz kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jakimi stawkami należy opodatkować usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto, co istotne, analizie zostanie poddany także sposób dokumentowania tej usługi oraz okoliczności, w których można skorzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania ich za pomocą kasy rejestrującej. Stawka podatku na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Na wstępie należy przypomnieć, iż sprzedaż niektórych nieruchomości może korzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%. Powyższa obniżona stawka ma zastosowanie do robót budowlanych stanowiących budowę, remont, modernizację, termomodernizację lub przebudowę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ponadto w wielu przypadkach sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym należy zastanowić się, czy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami winny być różnie opodatkowane (w zależności od rodzaju nieruchomości, jakiej dotyczą). W przypadku usług takich jak usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opodatkowane są podstawową stawką podatku VAT wynoszącą aktualnie 23% (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej ustawa o VAT). Co istotne, nie ma znaczenia, czy nieruchomość będąca przedmiotem usługi pośrednictwa jest opodatkowana preferencyjną stawką VAT, czy też jest zwolniona z VAT. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, o ile nie będzie w szczególności świadczył usług doradztwa i szacowania wartości nieruchomości związanych z jej kupnem, sprzedażą, dzierżawą lub najmem. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a obowiązek podatkowy Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi (patrz art. 19a ust. 3 ustawy o VAT). Biorąc pod uwagę powyższe zapisy, jeśli chodzi o usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi. W praktyce podatnicy często mają problem z określeniem momentu wykonania usługi pośrednictwa. W orzecznictwie przyjęto, iż w przypadku usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości usługę tę uznaje się za wykonaną z chwilą zawarcia umowy przez strony, których reprezentuje pośrednik (por. wyrok WSA w Warszawie z 26 października 2004 roku, III SA 2172/03). Przykład 1. Pośrednik wykonał na rzecz klienta usługę pośrednictwa w zakupie biura w Kaliszu. Z treści umowy wynika, że usługa zostanie wykonana w dniu podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży tego biura. Pośrednik znalazł stosowne biuro 12 maja 2020 roku. Akt notarialny został jednak sporządzony dopiero 20 czerwca 2020 roku. Tym samym moment powstania obowiązku podatkowego powstał dopiero w czerwcu. W wielu przypadkach pośrednicy w obrocie nieruchomości otrzymują przed wykonaniem usługi część swojego wynagrodzenia. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (patrz art. 19 ust. 8 ustawy o VAT). Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - podstawa opodatkowania Podstawę opodatkowania w przypadku usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustala się na zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania jest więc wszystko, co stanowi zapłatę za wykonaną usługę (patrz art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Przykład 2. Agencja pośrednictwa wykonała na rzecz klienta usługę pośrednictwa sprzedaży mieszkania. Za powyższą usługę należało się jej wynagrodzenie w wysokości 2% ceny sprzedanej nieruchomości. Agencja jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość została sprzedana za kwotę 300 000 zł, co oznacza, iż prowizja wyniosła 6000 zł. W takiej sytuacji kwota otrzymanej prowizji stanowi kwotę brutto. Tym samym podstawę opodatkowania będzie stanowiła kwota prowizji pomniejszona o należny podatek VAT. Oznacza to, że w przypadku pośredników nieruchomości podstawą opodatkowania usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest kwota prowizji pomniejszona o kwotę podatku. W praktyce prowizja może być niekiedy określona jako kwota netto (jednak nie są to częste przypadki). Dokonując usług pośrednictwa, agencje otrzymują wynagrodzenie od obu stron umowy (od kupującego i sprzedającego). W takiej sytuacji każde wynagrodzenie stanowi odrębną podstawę opodatkowania. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a dokumentowanie transakcji W przypadku wykonania usługi pośrednictwa na rzecz podmiotów gospodarczych pośrednik winien wystawić fakturę VAT. W rzeczywistości największą grupę klientów w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowią osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. W takiej sytuacji podatnicy zajmujący się pośrednictwem zastanawiają się, czy mogą skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania obrotu na kasie fiskalnej. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że na podstawie powyższego przepisu usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonane na rzecz osób fizycznych podlegają ewidencjonowaniu na kasie fiskalnej. Przykład 3. Pośrednik obrotu nieruchomościami, czynny podatnik VAT, zajmuje się wyłącznie pośrednictwem mieszkaniami z rynku pierwotnego. W 95% klientami są osoby fizyczne. Pośrednik każdą transakcję dokumentuje fakturą, a prowizję otrzymuje na konto firmowe. Czy w takiej sytuacji pośrednik może skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania na kasie rejestrującej za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Obecnie zasady zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących określa rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 26 załącznika do rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2021 roku, usługi związane z obsługą rynku nieruchomości, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Tym samym w omawianym przypadku podatnik może nie dokumentować transakcji przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Podsumowując, usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzystają ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kasy rejestrującej, o ile świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą.
